OS DONOS DO NEGÓCIO IMOBILIÁRIO EM ANGOLA

LUANDA – O mercado imobiliário angolano deixou para trás parte da euforia que marcou os anos de expansão petrolífera. Os grandes condomínios, os edifícios de escritórios e as residências destinadas a expatriados continuam a representar activos importantes, mas a dinâmica do sector mudou.

A desvalorização do kwanza, os custos de construção, a dificuldade de financiamento e a perda de poder de compra obrigaram promotores e investidores a rever os seus planos. Ao mesmo tempo, o crescimento urbano mantém elevada a necessidade de novas habitações.

Os números ajudam a compreender esta realidade. Em 2025, Angola emitiu apenas 866 licenças de construção, menos 47% do que no ano anterior, segundo dados do Instituto Nacional de Estatística (INE). A queda ocorreu num país onde estimativas sectoriais apontam para um défice de aproximadamente 3,2 milhões de habitações.

O problema é sobretudo económico: a necessidade de habitação não se transforma automaticamente em capacidade de compra. Sem crédito acessível, rendimento suficiente e segurança jurídica, milhões de potenciais compradores permanecem afastados do mercado formal.

QUANTO MOVIMENTA O IMOBILIÁRIO EM ANGOLA?

A primeira distinção necessária é entre o valor dos imóveis existentes, as transacções realizadas durante um ano, o investimento em construção e os activos detidos por fundos imobiliários. São indicadores diferentes e não devem ser somados.

Os dados públicos disponíveis não permitem estabelecer, com rigor, um valor único para o volume anual de negócios imobiliários em Angola. Permitem, porém, medir segmentos importantes do sector.

Fundos imobiliários, II trim. 2026:
• 1,06 biliões Kz / +8,77% em termos homólogos

Défice habitacional estimado:
• 3,2 milhões Habitações em falta

Licenças de construção, 2025:
• 866 / -47% face a 2024

Créditos do Aviso n.º 9 em quatro anos:
• 2.115 Operações reportadas em Junho de 2026

Indicadores de referência: CMC, INE e informações sectoriais apresentadas na FINI 2026. Os valores correspondem a períodos e metodologias diferentes.

No segundo trimestre de 2026, os 14 fundos de investimento imobiliário registados apresentavam um valor líquido global de 1.060,79 mil milhões de kwanzas, contra 975,24 mil milhões no período homólogo de 2025.

Representavam 55,79% do valor líquido da indústria de organismos de investimento colectivo, que totalizava 1.907,24 mil milhões de kwanzas. O segmento imobiliário reunia apenas 379 participantes, evidenciando uma concentração significativa de capital.

O valor líquido dos fundos imobiliários é um indicador da dimensão do investimento colectivo neste segmento, mas não representa a facturação total do sector nem o valor de todas as propriedades existentes em Angola.

A evolução demonstra a importância crescente dos instrumentos de investimento colectivo na canalização de capital para o imobiliário, embora o mercado continue condicionado por dificuldades de financiamento, informalidade e falta de informação consolidada.

QUANTO CUSTA COMPRAR UMA CASA EM LUANDA?

Os indicadores de mercado divulgados para 2026 mostram diferenças acentuadas entre zonas da capital, sobretudo no segmento de imóveis novos.

| ZONA E SEGMENTO | PREÇO INDICATIVO POR M²

| Centro de Luanda, apartamentos novos | Até 4,78 milhões Kz
| Luanda Sul e Talatona, apartamentos novos | 1,00 a 2,73 milhões Kz
| Luanda Sul e Talatona, moradias novas | 2,37 a 5,19 milhões Kz

Referências de mercado para imóveis novos. Não correspondem a médias nacionais nem a preços efectivos de todas as transacções.

Um apartamento de 100 metros quadrados em Luanda Sul ou Talatona, considerando apenas os valores de referência apresentados, poderia custar entre 100 milhões e 273 milhões de kwanzas, sem incluir impostos, registos e outras despesas.

Os indicadores também apontam para correcções dos preços de venda em dólares, próximas de 4% no centro de Luanda, 6% nos apartamentos novos de Luanda Sul e Talatona e 8% em determinados segmentos de Viana, Camama e Benfica.

A evolução dos preços em dólares deve ser distinguida da evolução em kwanzas. A desvalorização cambial pode fazer aumentar o preço nominal em moeda nacional, mesmo quando o valor equivalente em dólares diminui.

No arrendamento, estudos sectoriais identificaram aumentos entre 20% e 30% em determinados segmentos residenciais de Luanda. Estes movimentos não foram uniformes e variam de acordo com a localização, a qualidade dos imóveis e o perfil dos inquilinos.

O MERCADO DE ESCRITÓRIOS RECUPERA

Em 2024, o mercado de escritórios apresentava uma taxa de desocupação próxima de 14,7%, equivalente a aproximadamente 196 mil metros quadrados disponíveis.

Em Talatona, as rendas de referência tinham recuado de 45 para 40 dólares por metro quadrado mensal, enquanto no centro de Luanda rondavam os 50 dólares.

Já em 2025, estudos de consultoria imobiliária identificaram uma absorção próxima de 60 mil metros quadrados, reduzindo a disponibilidade para cerca de 10%.

Parte desta procura resultou da transferência de empresas para instalações mais adequadas, não significando necessariamente a entrada de novos operadores no mercado.

Os indicadores sugerem uma recuperação selectiva, especialmente nos edifícios com boa localização, manutenção adequada e serviços fiáveis.

QUEM SÃO OS TUBARÕES DO IMOBILIÁRIO?

A influência no sector não depende apenas da quantidade de edifícios construídos. Há empresas que desenvolvem grandes urbanizações, outras que administram patrimónios e outras que se destacam nos canais de mediação e divulgação.

1: IMOGESTIN: A GESTÃO DOS GRANDES ACTIVOS

A Imogestin é uma empresa privada angolana com cerca de 28 anos de experiência, segundo a sua apresentação institucional. Desenvolve actividades de promoção imobiliária, coordenação de projectos, avaliação e gestão de instalações.

O seu portefólio inclui intervenções na Urbanização Nova Vida, Centralidade do Kilamba, Muxima Plaza e Torres Kianda.

A própria empresa identifica funções específicas de mediação, coordenação e gestão nestes projectos, o que não significa que tenha financiado ou construído integralmente cada um deles.

A Imogestin distingue-se pela capacidade de acompanhar o ciclo de vida dos activos, desde o desenvolvimento até à operação e manutenção.

A dimensão financeira actual do património que administra não está suficientemente documentada em fontes públicas para estabelecer uma avaliação independente.

2: RE/MAX ANGOLA: A REDE DE MEDIAÇÃO

A RE/MAX actua no país através de operações de mediação, incluindo a RE/MAX Multitrust.

A marca utiliza um modelo assente em consultores imobiliários, promoção de imóveis e acompanhamento de operações de compra, venda e arrendamento.

A sua principal actividade não é a construção de condomínios, mas a intermediação comercial.

A dimensão internacional da marca pode favorecer a visibilidade dos imóveis e o contacto com investidores, embora não exista informação pública suficiente para quantificar a sua quota no mercado angolano.

3: ANGOCASA: O NEGÓCIO DA INFORMAÇÃO

A AngoCasa opera como plataforma digital de anúncios imobiliários, reunindo ofertas de agências e proprietários.

O seu papel ganha importância num mercado marcado pela dispersão de informação sobre preços, localização e disponibilidade de imóveis.

A plataforma também participa na divulgação de informação sectorial, incluindo relatórios que acompanham tendências residenciais, comerciais e logísticas.

A AngoCasa não deve ser classificada como construtora ou proprietária dos imóveis anunciados. O seu activo comercial é a plataforma e a ligação entre anunciantes e potenciais interessados.

4: PROIMÓVEIS: MEDIAÇÃO E SEGURANÇA DOCUMENTAL

A Proimóveis desenvolve actividades de mediação, acompanhamento documental e gestão de propriedades, com actuação no mercado de Luanda.

A sua proposta comercial responde a uma necessidade importante: reduzir os riscos associados à compra e ao arrendamento de imóveis num ambiente em que a documentação fundiária e os registos prediais podem apresentar dificuldades.

A relevância deste modelo está na combinação de comercialização e apoio ao processo de transacção.

Não existem dados públicos comparáveis suficientes para estabelecer o valor anual das vendas intermediadas ou o património administrado pela empresa.

5: GRUPO BOAVIDA: A ESCALA DOS CONDOMÍNIOS

Sob a liderança do empresário Tomasz Dowbor, o Grupo Boavida desenvolveu um modelo de negócio centrado na promoção de urbanizações e condomínios residenciais.

Segundo os dados divulgados pelo próprio grupo, a sua actividade imobiliária acumula mais de 10 mil residências entregues, sete condomínios residenciais e de escritórios entregues e um projecto de urbanização, a Cidade Boa Vida, apresentado com mais de 5.800 unidades habitacionais.

Entre os empreendimentos identificados no seu portefólio encontram-se Hipicus Residencial Park, Infinity, Infinity II, Real Park, Solida Plaza e Camama Residencial.

Os números são declarações institucionais e exigem cautela quanto à sua abrangência: as unidades previstas na Cidade Boa Vida não devem ser automaticamente somadas às residências já entregues, porque os conjuntos podem sobrepor-se.

O grupo é um exemplo de promoção imobiliária privada com desenvolvimento de infra-estruturas residenciais e serviços complementares.

6: GRUPO H&S: CAPITAL CHINÊS E EXPANSÃO IMOBILIÁRIA

O Grupo H&S desenvolve actividade em Angola desde 2006. Segundo informações institucionais, começou como empreiteira de obras públicas e, em 2009, passou a desenvolver investimentos imobiliários privados através da Mar Grandioso.

Entre os projectos associados ao grupo encontram-se Jardim de Rosas, Austin, Orlando Residencial, Vila Kuditemo e Shopping Popular.

Em declarações públicas de 2026, a vice-presidente do grupo, Linda Liu, afirmou que a empresa realizou mais de 80 obras no país.

Em 2023, a H&S anunciou um programa de investimento superior a mil milhões de dólares, distribuído por seis projectos, incluindo empreendimentos residenciais, uma escola internacional e a expansão de um centro comercial.

Esse montante deve ser apresentado como investimento anunciado, não como capital comprovadamente executado. A ausência de informação financeira consolidada impede determinar quanto foi efectivamente aplicado em cada projecto.

O PARADOXO: FALTAM CASAS, MAS O CRÉDITO NÃO CHEGA

O dado mais preocupante do mercado imobiliário angolano talvez não seja o preço das casas, mas a distância entre a procura habitacional e a capacidade de financiamento.

Na Conferência Nacional sobre o Sector Imobiliário, realizada no âmbito da FINI 2026, especialistas apontaram um défice de 3,2 milhões de habitações.

Na mesma ocasião, foi revelado que o mecanismo de crédito associado ao Aviso n.º 9 do Banco Nacional de Angola tinha permitido apenas 2.115 operações em quatro anos.

A comparação revela uma diferença de escala. O país precisa de milhões de soluções habitacionais, mas os mecanismos formais de financiamento chegam a uma parcela reduzida dos potenciais compradores.

O défice de 3,2 milhões deve, contudo, ser tratado como uma estimativa sectorial, e não como uma contagem censitária definitiva. Também não significa que todas essas famílias tenham condições de adquirir imediatamente uma habitação no mercado privado.

A construção civil constitui outra parte do problema. Estimativas sectoriais apontam para uma participação de aproximadamente 5,5% no Produto Interno Bruto angolano em 2024.

Isso não equivale à participação de todo o mercado imobiliário, que inclui actividades de propriedade, arrendamento e serviços.

QUEM CONTROLARÁ O PRÓXIMO CICLO?

O mercado apresenta oportunidades em diferentes segmentos. A habitação de preço acessível responde à necessidade mais ampla da população, enquanto os escritórios bem localizados, os espaços comerciais e os armazéns logísticos podem beneficiar da reorganização das actividades empresariais.

Mas o crescimento dependerá de condições concretas: financiamento de longo prazo, títulos fundiários regularizados, infra-estruturas urbanas, maior transparência nos preços e redução dos custos de construção.

Os promotores imobiliários com acesso a capital e terrenos bem localizados possuem vantagens importantes.

As empresas de mediação podem ganhar espaço com a formalização das transacções, enquanto as plataformas digitais e os gestores de activos beneficiam da procura por informação e administração profissional.

O verdadeiro desafio é transformar a necessidade habitacional em projectos economicamente viáveis.

Angola tem procura por habitação, investidores interessados e activos imobiliários de elevado valor. O que ainda falta é um mercado capaz de ligar essas três realidades à capacidade financeira da maioria das famílias.

É nesta disputa que se definirá a próxima geração de protagonistas do imobiliário angolano.

CLUBE DE VALOR | NOTA METODOLÓGICA

Esta análise reúne indicadores da Comissão do Mercado de Capitais (CMC), do Instituto Nacional de Estatística (INE), informações sobre mecanismos de crédito do Banco Nacional de Angola (BNA), estimativas sectoriais e dados institucionais das empresas mencionadas.

A selecção das seis organizações não constitui um ranking por facturação, património, quota de mercado ou volume de transacções. Os dados empresariais declarados e os investimentos anunciados não devem ser confundidos com resultados financeiros auditados.

Não existe, nos indicadores aqui apresentados, uma estimativa oficial consolidada do valor total movimentado anualmente por todo o mercado imobiliário angolano.

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